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15/03/2019

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Come acquistare beni immobili in Cina (di D'Andrea & Partners)

                                                        COME ACQUISTARE BENI IMMOBILI IN CINA

Gli stranieri che abbiano vissuto o intendano vivere in Cina per un lungo periodo di tempo, e vogliano quindi comprare casa in Cina, potrebbero aver sentito parlare degli ottimi prezzi delle case in vendita nelle metropoli cinesi, come Shanghai, Pechino e Shenzhen, ma al tempo stesso, potrebbero non essere al corrente delle condizioni da rispettare per comprare beni immobili o terreni in Cina. Questo articolo dunque intende fornire importanti informazioni da sapere prima di investire, acquistare o detenere beni immobili in Cina.

1. Proprietà di immobili e terreni

È di fondamentale importanza che gli investitori siano consapevoli dei regolamenti speciali vigenti in Cina in tema di proprietà immobiliare e terreni.
In Cina infatti, i diritti di proprietà di beni immobili e dei terreni, sono distinti. In particolare, in Cina vige una sorta di proprietà “comune” dei terreni, il che significa che nessuno può realmente vantare un diritto di proprietà su qualsivoglia appezzamento di terreno. Quando qualcuno acquista un immobile in Cina quindi, in realtà acquista il diritto all’uso di quel terreno per la durata di qualche anno. Il termine di tale diritto varia a seconda della destinazione d’uso del terreno, così come illustrato di seguito: 
 
Destinazione d’uso                                                                                                 Termine (anni) 
 
Residenziale                                                                                                                      70
Industriale, educativo, scienza, cultura, salute pubblica, sport, altri usi                  50
Commerciale, turismo, intrattenimento                                                                        40
 
Nonostante il diritto di proprietà resti in capo allo Stato, coloro che acquistino diritti sui terreni, ne avranno la gestione e potranno costruirvi case, scambiarli con altri terreni, darli in eredità, concederli in garanzia, costituirvi ipoteche ecc. Qualora lo Stato revochi il diritto all’uso del terreno, il titolare di tale diritto riceverà un risarcimento da determinarsi caso per caso. Qualora il diritto venga trasferito ad un altro soggetto, il termine del diritto all’uso stabilito inizialmente non si rinnoverà automaticamente, pertanto, esso si estinguerà alla scadenza del termine prefissato. Ad ogni modo, alla scadenza del termine, il beneficiario potrà dover pagare nuovamente il prezzo per l’uso del bene, da calcolarsi in base al prezzo di mercato e, in tal caso, il termine si considererà come rinnovato automaticamente. 

2. Gli stranieri possono acquistare beni immobili in Cina?

Acquistare beni immobili in Cina può essere complesso dati i molteplici requisiti vigenti ed è bene che gli investitori siano consapevoli della procedura da seguire.
Una persona di nazionalità straniera che abbia studiato o lavorato in Cina per almeno un anno potrà acquistare soltanto una casa per suo uso abitativo. Diversamente, le società straniere che abbiano costituito filiali o uffici di rappresentanza in Cina, potranno acquistare un immobile per uso commerciale nella città in cui l’ufficio di rappresentanza o la filiale hanno sede legale. Occorre però notare che i regolamenti possono variare a seconda della provincia, soprattutto se trattasi di Shanghai e Pechino. Inoltre, si noti che è possibile acquistare immobili sia da promotori immobiliari, privati o agenti, tuttavia è opportuno avvalersi dell’assistenza di un legale, soprattutto nel caso in cui l’acquirente non abbia familiarità con il sistema immobiliare cinese.

3. Acquisto di immobili

Una volta raccolti i fondi ed individuata la proprietà che si intende acquistare, può avere inizio la procedura di acquisto vera e propria. In questa fase è bene fare riferimento ad un’agenzia che potrà fornire il supporto necessario a risolvere i problemi che potrebbero manifestarsi nel corso della procedura. Parallelamente è bene farsi assistere da uno studio legale che, nel rispetto dei regolamenti e leggi applicabili in loco, possa condurre le opportune verifiche per accertare che non vi siano pegni, ipoteche o altri gravami sull’immobile. 

La procedura di acquisto prevede i seguenti passaggi:

a) Presentazione di un’offerta
La presentazione dell’offerta dovrà includere il prezzo, i termini di pagamento e ogni altra condizione e termine relativo all’acquisto, incluso il pagamento del deposito. All’accettazione dell’offerta, dovrà seguire il pagamento del deposito, pari all’1% del prezzo di vendita.
b) Accordo di Compravendita
L’accordo di compravendita dovrà includere il prezzo di vendita, il pagamento delle imposte, termini di pagamento e rate, conseguenze in caso di inadempimento e altre clausole. È altamente raccomandabile che sia un legale a revisionare l’accordo in oggetto che dovrà poi essere autenticato da notaio. Dopo aver sottoscritto l’accordo, l’acquirente dovrà pagare il 20 o 30% del prezzo di vendita e, successivamente, a seguito dell’emissione del certificato di proprietà, dovrà versare il restante ammontare. A tal punto la vendita potrà considerarsi perfezionata.
c) Registrazione del contratto presso l’Ufficio per le registrazioni delle vendite immobiliari (Real Estate Transaction Centre)
Al fine di assicurare il passaggio del diritto di proprietà, l’acquirente dovrà registrare il contratto di compravendita presso l’Ufficio per le registrazioni delle vendite immobiliari. Questo sistema permette di verificare che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile e, qualora il contratto di compravendita sia stato concluso da un soggetto non proprietario, l’atto di vendita resterà privo di effetti.  
d) Trasferimento della proprietà 
A questo punto, il diritto di proprietà dovrà essere trasferito dall’alienante all’acquirente. Prima di tale trasferimento è sempre bene effettuare un accurata ispezione dell’immobile, venendo trasferiti insieme alla proprietà, anche i rischi connessi, come ad esempio, rischio di danni all’immobile.
e) Registrazione del trasferimento
Con la registrazione, la proprietà dell’immobile viene trasferita dal venditore all’acquirente che, in qualità di nuovo proprietario, ottiene il certificato di proprietà dell’immobile.

Noi continueremo a tenervi costantemente aggiornati. Per ulteriori informazioni o chiarimenti, non esitate a contattarci all’indirizzo info@dandreapartners.com 

Questo Articolo ha esclusivamente carattere informativo e non costituisce parere legale. Sebbene le informazioni quivi contenute siano state ottenute da fonti ufficiali attendibili, nessuna garanzia è fatta riguardo alla loro esattezza e completezza.
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